事例③ I税理士事務所新築計画CM業務
Project Story 02

-分離発注による最適な計画とコストの実現-

I税理士事務所新築計画CM業務

敷地内に事務所を新設したい。
工期や予算など発注者の要望を満たすため
構想段階からの詳細な検討により厳密に数量等を把握し
施工は分離発注とし、コストを削減しました。

01.

中小規模の案件だからこそ、CMの価値が活きる。

小矢部市は、当社代表 公共施設や商業ビルなどの大型案件だけでなく、中小規模の建物においてもCMはお役にたつことができます。全体の予算やスケジュールに合わせて、必要なところにお金をバランスよくかけるにはどうしたらいいかを発注者の側で一緒に考えます。また地域の事業者の事情を把握していることもJ-pmcの強みです。今回の対象物件は、当社の経理をお願いしている税理士事務所の新設でした。ご実家の残る敷地内にオフィスを新築したいという相談を受けました。14ヶ月後には建物を完成させ、引越しを済ませたいというタイトなスケジュールでした。発注者としては、設計会社や工務店に任せきりにするのではなく、CMに依頼することで全体像を把握し、ベストなプログラムを選択をしたいとお考えになったようです。

I税理士事務所新社屋建設
<必要面積の検討>→延床450㎡程度必要

最初に設計の前段階の検証を進めました。土地利用のあり方やコンクリート造・鉄骨造・木造など工法についてさまざまな可能性を考え、図面を描き、なにがベストであるかを発注者と一緒に検討しました。また周辺の地質調査データから、鉄骨造やコンクリート造を建てるには地下20m超の杭を打つ必要があることもわかりました。工期と予算を熟慮した上で、木造2階建てを新築し、既存の住宅は解体せず、床を補強して書庫として活用することに決まりました。このように選択肢を提示し、検討いただく材料を揃えることもCMの仕事の1つです。今回のプロジェクトでは、スケジュールもタイトであったため、J-pmcが設計を行いました。

02.

施工の分離発注などCMが全体をハンドリングし、中間経費をカット。

プロジェクト全体を予算内に収めるために、施工の工事内容ごとに契約を細分化して専門業者と発注者が個別に直接契約する形をとりました。解体工事、基礎工事、プレカット、建築工事、電気設備工事、機械設備工事、金属屋根工事など、それぞれの工事を行う専門業者と施主が個別に契約することでゼネコンや工務店の中間経費を削ることができるからです。

プロジェクトの枠組み
プロジェクトの枠組み

見積もりも細かくチェックし、この費用は適切なのかを厳格に査定しました。スケジュールに合致しているのか、望む品質は確保されているのか、支払いの時期は適切かなど、プロジェクト全体を把握し、施主の立場にたって業者と交渉を行うこともCMの主な仕事の1つです。

メルヘンの街小矢部
上位計画の整理

プロジェクトの概要

  • 施主の要望は、生家の敷地にオフィスを新築することだった。
  • 14ヶ月後に入居完了。建築予算も事前に確定していたため、工期とコストの両面から実現可能な土地利用、工法を検討。時間の制約からCM業務にくわえて設計も行うこととし、初期の段階から詳細プランを作成し検討。
  • 周辺の地質調査データから、木造2階建てが最適であることを提案。既存住宅を改修活用するプランを策定。
  • 全体コストを抑制するために、施工は分離発注。基礎・大工・設備・屋根工事など9つの会社と施主がダイレクト契約を結ぶことで中間経費を圧縮。部材単位まで無駄なコストを徹底的に排除し、当初の工期と希望するコストの範囲内で新築と既存住宅の改修を実現。

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